主题：城区淘房的四个要点

在城区淘房应注意哪几点呢？
   要点一：新房优于旧房，现房优于期房。
   危机时期或冬天里的产物，当然具备价格，开发企业才会推出，并且政策已经放宽了开发时限，这个时候上马的项目，要么定位精确，要么有较明显的价格竞争。旧房，生米煮成了熟饭，并且无法尝鲜。
   现房与期房在房价高涨时代基本被当做投机的标准之一，期房买进现房交付时卖出，由于本次冬歇期过长及目前尚未完全立春，所以现房，在消费者被市场整理成上帝的时候，更容易享受信息与质量的双重保障。而且，在目前房价下行阶段，现房没有加价的理由，但会当做一个显见的卖点来处理。
   还有一个考虑就是，现房比照现有政策可以明算账，期房固然能够获得潜在更多可能优惠，但基本限于税费利率两块，对用几十年为单位来平滑的支付方式而言，节省并不多而且其中的利率优惠现在买房依然能够企及，只是税收方面如果地方政府出手比较大方，吃点小亏。

要点二：交通第一，配套第二，商业第三。
   由于题目已经约定，城区淘房，所以才对交通、配套、商业进行综述。在一般人眼中，总习惯于用配套成熟与否来做为选房主要标准，但在城区，什么是，实际就是商业集中，人口集中，流动集中，货物集散于此等，所以，配套与商业基本属于先天条件，开发商在拿地的时候已经支付了这些转嫁予买房人的成本。现在再来一一比较这些，没有实际意义，而且谁都看得中，都看得懂的东西，自然买方之间的竞争也会激烈一点，从而带来这类项目的抗跌能力强于一般项目。

 本人认为，未来城市还将面临在城市化过程中，进一步调整功能，提升市政容量，因此，为了抓住危机过后不动产空间，不妨现在更长远些考虑一下未来，因此，在城区，相对配套与商业更为集中的街区，我们应该着眼于交通参考系来选择自己的居所。
   也就是在城区选房，次级圈往往更具活力一些。

要点三：取两头，弃中间的面积定位选择。
   在买得起的条件下，进行户型面积选择的时候，取两头意味着小就小到底，大就大到自己能够承受为止，弃中间指的是放弃结构管制条件下的那种：两房的面积一居的空间，加盖后凑足三居的准三房等夹生户型。两头的这些户型未来不落伍，比如小，小到只能是一居的小小户型，说白了它就是个纯粹的性住宅，不过你现在持有，将来肯定回报高。再看大些的三房，这部分户型也永远是中产阶层的首选，当然考虑到自己的购买力来决定面积，这里供参考的主要是在买得起条件下来谈这个问题，不要偏题。
   为什么没有提及空间格局呢，我觉得现在装修水平提升，装修市场竞争也激烈，装修成本及建材等预期下跌，所以后来的入住装修，放在将来再行考虑。

 相反，项目规模大小，开发商是国有的还是民营的，上市的还是一般中小型企业，甚至独体项目，则要注意，对于独体项目，开发商部分就是其口袋少进的部分，应慎重选择。而国有及品牌房企，前者一直以来奉行随行就市策略与快售策略，买他们的房子除个性化卖点或噱头式卖点少一些外，相当于比较实在的产品，吻合工薪稳定阶层的购房需要，品牌房企受万科等龙头企业营销影响，加上为了搭上“新增项目政策优惠末班车”，缓解市场压力与保障资金链的稳健，也属于力促型。

剩余的主要是看看营销动静，以判断你要否随这个大流。一般而言，没什么压力及产品本身过得关的项目，营销动静相对少些，即使有，也主要围绕促销来做文章，运用的措施一般都带有“利基”，即谁买谁受益。相反，如果一个项目依然在样板间、一口价、前二十名或多少名获赠什么什么或额外几几折这类的，甚至营销完全外包且报纸等平面媒体长驱直入的话，建议不妨慎重对待，本人的意见是“叫嚣得最厉害的，也是未来最苦的”。
   申明一点是营销时间，大家知道，任何项目正常营销周期都有半年左右的预热期，然后进入实质营销阶段，如果一个项目营销战斗激烈有余而所推房源有限，则如同路边之李，不摘也罢。
   送上四个字，在现房或准现房前提下“喜新厌旧”。

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貌似现在城区的都是期房啊？