主题:一套房子的价值链曝光:开发商净利润竟超140%
- 发表于2009-06-08
刚刚过去的5月,全国一线城市房地产业持续回暖,除了上海商品住宅成交量创下21个月以来的新高,深圳房价也在投资客的拉动下,同比涨幅为17.6%。 在高房价“压迫”下的购房人愤愤地说,房地产开发是最暴利的行业;一些开发商则委屈地表示,钱大部分被政府拿走了。究竟房地产商能从开发房子上赚多少钱?一位北京地产界资深人士昨天向CBN记者详解了房地产开发企业的成本和盈利。
- 发表于2009-06-08
和大多数北方项目差不多,朝阳项目的建安成本在2000元/平方米左右,其花在市政配套方面成本(包括大市政和小市政)约750元/平方米,由于代征绿地较大,且开发商希望通过高品质的绿化来提高小区品质,以支撑其售价,园林成本约为250元/平方米。
- 发表于2009-06-08
综合以上各项费用,朝阳项目的成本达8100元/平方米,但这些并不是开发商所需要付出的全部成本,开发商还有很多税要付,房地产开发企业被征收的税主要有三种,第一种是营业税及附加,按照销售收入的5%~5.5%进行征收,换句话说,朝阳项目平均到每平方米的营业税为605元。第二种税为土地增值税,土地增值税是一个非常特殊的税种,计算方式非常复杂。按照土地增值率的不同,税率分别为土地增值额30%、40%、50%,甚至60%。土地增值额的大致计算方式为“收入-开发成本(开发成本=土地、拆迁、建安、市政配套成本合计)×1.3-营业税”,而土地增值率则等于土地增值额除以开发成本的1.3倍和营业税之和。幸运的是,朝阳项目的土地增值率不高,其土地增值税的税率可以按照30%的最低税率计算。去除各项成本和营业税,朝阳项目的土地增值额为1945元/平方米[11000元-(3500+2000+750+250)×1.3-605元],其平均到每平方米的土地增值税为584元。第三种税则是所得税,按照税前利润的25%进行征收,朝阳项目的税前利润为1711元/平方米(11000-8100-605-584元),则需要缴纳的所得税为428元/平方米。
- 发表于2009-06-08
按上面的计算,开发企业销售净利润率为11.7%。但值得注意的是,房地产开发是一个高杠杆行业,杠杆之高,很难有其他行业可匹敌。上述人士介绍,23万平方米的朝阳项目开发商的自有资金投入只有2个亿,而不包括各项税,该项目的总投资额达18.63个亿。考虑到滚动开发因素,该项目需要的资金达9个亿。折算到每平方米,开发商自有资金投入只有870元/平方米,但最终实际利润则达1283元/平方米,实际净利润率达140%。
- 发表于2009-06-08
显而易见,不然为什么有这么多的人都争着要开发房子啊
还不是他们的利润高的罢!!
- 发表于2009-06-08
这个东西每个地方是不一样的
一个北京的例子是不能够代表全国的
具体情况是要具体的分析的
所以这个140还是在眼皮底下不敢太张扬的
其他远点的地方不知道怎么样呢
- 发表于2009-06-08
超出的 部分是多少?
两百还是三百
- 发表于2009-06-09
暴利行业完全是
这还是净利润啊
那那些广告的钱员工的钱雇托的钱不都要我们出咯!
- 发表于2009-06-09
赶紧加入他们的行列吧