主题：限购下的迷失——闽侯板块之殇

   福州实施限购政策两年至今，催热了闽侯板块地产。短短几年，闽侯板块房价从当初的四千多窜至八千，整整翻了一番，足见限购威力之大。大多数人认为限购政策好，压住了房价，感谢政府，并为此欢呼不已。而作为限购下的入场者来说，是否就是好事呢？

   有人说，闽侯房价的上升不能归功于限购，因为购房者大多是刚需群体。我认为这种说话有掩耳盗铃之嫌。闽侯地产板块的购房群体大致可以分为改善型、投机型、刚需型三种。

   改善型业主看重郊区的清新空气，或为将来养老着想，或为保值增值需要，大多会购买别墅、洋房或大面积套房之类的产品，既然是改善型，注定了这些群体短期内不会入住，甚至将来住不住也充满变数。他们要看配套的进展如交通、教育、医疗、社区人文环境等，同时他们也受行情好坏的影响，利润达到一定程度就会转向套现，他们称这为投资。

   投机型自然是奔着投机去的，他们喜欢瞄准政策抢占先机，奉行先下手为强，认为先出来的东西就是好的，有人称这为炒房。我分不清楚炒房与投资有多少实质上差异。事实证明，算上利息等因素，目前为止赚了钱的是少数，甚至随着房价的波动有的还亏了钱，当初辛苦排队摇号买来的房子，不一定比后面打折特价来得便宜多少，加上房子位置等因素，早期买的业主性价比也不是很高。这个帐如果算在刚需身上，他们也许认为反正是自住，涨跌影响不大，好似有人花五块钱买一斤鸡蛋，有人花三块钱买一斤鸡蛋，最终鸡蛋都是吃到肚子里去，花五块钱的人跟花三块钱的人说，鸡蛋都是用来吃的，涨跌无所谓。这说法只是阿Q精神的翻版，我不想多说。

   刚需型买闽侯板块，自然不是受限购政策的影响，而是受市区高房价的驱赶，纯属无奈之举。别拿什么这里空气好来说事，比这空气好的三环边看江楼盘多得是，说这里空气好改善型说一说就算了，把刚需当作购房的理由，难免牵强附会。

   看一个板块或一个楼盘的购房者是不是刚需型占主导，就要看刚需型是否大于改善型与投机型之和。显然，在限购背景下，福州市投机型应该消失得差不多了，他们以“独特的嗅觉”来到了不限购的闽侯。说闽侯是刚需型地产，或说哪个楼盘是刚需为主导的楼盘，是无任何事实根据的。限购背景下的闽侯地产，利用限购这一政策，下了一盘很大的棋，赢家是开发商，他们对限购给闽侯带来的利好避而不谈，反而用遥远的发展蓝图来忽悠业主。这一招就叫：得了限购利好之实，鼓吹美好发展前景之虚。开发商利用了限购的利好之实，从这一点说，限购是闽侯房价虚高的一大推手，而且还被开发商给透支了。

   闽侯要融入福州，还有一段很长的路要走。起码在观念上的融入是很难的，而且融入是相互的，是双方的。许多业主就这样被忽悠着，对未来发展前景沾沾自喜。当然话不能说死，有的开发商还是比较诚恳的，因地制宜，实事求是，立足闽侯板块的特色来说事，如某楼盘主打学院风，某楼盘主推自己的特色，走务实之路。也有个别楼盘信马由疆，胡吹神吹，大谈发展前景，说这里是未来福州的浦东，明明拿地之初就有一个水塘，就是不挖也要填埋，况且填埋做景观的成本远大于做个湖，得了好处还卖乖，说是建了个人工湖。光这不说，但这湖以后你能维护管理好，我算你有本事，因为维护的成本远大于建设的成本，向业主要钱？没门！长此以往，结局只有一个，湖不再是那个湖了。其实这个地产商玩概念是有前科的，最早在新店那偏僻的地开发一个小区时，明明是高尔夫球场土地租赁时间到期，非得说成是建在高尔夫球场上的房子，现在回头看看，这个小区哪有高尔夫球场的任何基因？事实证明，但凡鼓吹所处地块发展前景的楼盘，吹得越猛，越是自身底气不足的表现。很简单好的发展前景，不是你哪个楼盘的，附近楼盘都能共享的，你吹一个共有的东西干什么？莫非想当带头大哥？显然不是。

   又一个事实：上半年楼市调控时，整个福州地产都不景气，闽侯某楼盘从最高时的八千降至六千的“特价房”，金山某楼盘从一万的均价推出了八千的特价房，同样是降两千，哪里的降价幅度最大一目了然。可见，闽侯房价受市场行情的影响极大。

   可以预测，未来十至十五年内，闽侯房产将严重积压，一部分会流入二手市场，一部分积压在业主手里，真正会入住的能超三分之一就很不错了。刚需的你，是否指望刚需要的他入住，而你自己也没底呢？到时候这里的房子是萝卜价，还是白菜价，就可想而知了。

   有人喜欢拿北京的六环、上海的黄浦江作比较，其实是不客观的。人的思想有点温水煮青蛙，先是金山，离市区就隔一条江，嗯不算远，不算远；再就是闽侯，无非就离金山多一条江嘛（浦上大桥有3公里长），嗯还是不算远，哈哈；到最后就是离江也不远嘛，哈哈，还是不算远。豁然回首，无意间你已渐行渐远。远近是相对的，就算时间上你耗得起，可以等到这片大发展起来，那么房子能否耗得起？时间可以成就一个地区的发展，但周期过长，也可以抹杀一个楼盘的价值，市区早期的一些房子价格也不高嘛。有道是：莫等闲，白了少年头，空悲切！

   从长远看，闽侯地产甚至闽侯GDP的发展，离不开广大业主的功劳。限购并非长生不老，终有归西之日。一旦市区楼市解禁，闽侯地产实质上的优势将不复存在。喝啤酒都要吹掉泡泡，何况虚高的房价呢，出来混迟早要还的。南柯一梦，一梦南柯，哈哈。